最近，温哥华一栋老公寓业委会宣布：整栋楼要进行1600万元的大修，每户业主需分摊约$11万元。这笔“特别维修费”（levy fee）让一位业主“momo”破防了！她在中文社交媒体发帖求助：“我该怎么办？”

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这位网友是5年前买下这套公寓，业委会一直是内部自我管理。近两年来， levy fee(特别分摊费用)变着花样地来，陆续换了管道、修了屋顶等，几乎每年都要为此额外支付$8000到$1万。

如果说往年还是“小刀割肉”，那最近这一次大修就是直接冲着业主们的大动脉去了！

原来，根据一份新的建筑外墙情况评估报告，这栋公寓需要做大规模的外立面维护和翻新。目前，业委会准备将工程打包给一家名为“I3 Building Science & Consulting”的公司，预计工程总造价$1600万，平摊到每户约$11万！

扛不住，真的扛不住。这名网友非常焦虑，一旦特别大会表决通过该计划，她要么背上天价账单，要么面临房子法拍，这都是无法承受的！

她的遭遇在加拿大并不罕见。

2022年，CBC News曾报道多伦多一栋楼龄50年的公寓，因年久失修，面临$1400万的天价维修费。为了保住房子不被法拍，业主Wendy Thomas借了$3.5万高利贷，被迫在72岁的高龄重新打工还债。

在大温地区， “漏水公寓(leaky condo)”也让人闻风丧胆。他们集中建造于1980-1999年间。因为材料使用“水土不服”，外加工程上的“缺斤短两”，漏雨不断，楼体腐烂发霉，业主不得不花费巨资维修。直到2018年，大温仍有逾百栋漏水公寓，因为业主无力负担，维修一拖再拖。

也许有人会疑问，公共应急维修基金去哪了？事实上，这个储备金通常并不充足，因为无论是物业公司还是业主，都不会积极去提高收费。结果，钱到用时方恨少。

网友们理解“momo”困境，支招五花八门。

支招一：先查折旧报告，再联合业主

有人建议“momo”去了解共管物业法规(strata property act)，向业委会索要折旧报告(depreciation report)，看看外墙维修是否被列入其中。如果是“空降兵”，可以联合业主投反对票。

BC共管物业法于2011年通过，要求所有业主法团每五年更新一次物业折旧报告，详细告知大楼可能出现的问题及所需的维修、更换成本，一般以30年为限，初衷是让业主和潜在购房人掌握房屋状况，清晰自己的财务计划。

但是出具报告费用昂贵，且可能暴露该物业的负面信息，拉低价值，物业公司和业主都不积极推动，每年有3/4业主赞成，该报告发布就可以顺延。法规也变成一纸空文。

去年，省府修改了该法规，从去年7月1日起，强制有5个及以上单元的共管物业必须每5年出具折旧报告。

网友建议，如果报告中明确列出外墙，该修还是得修，不要指望投票不通过，将来拖成危房，法庭直接判大修，躲也躲不掉，花费更多！

BC省公寓业主协会曾估计，维修每延误一年，成本就会增加10%至15%。如果拖延太久，成本甚至可能会翻倍。

网友支招二：卖房？不靠谱！

也有网友建议苦主卖房。但这个想法并不现实。

首先，如果大修已经敲定，银行不会给买家批贷款。其次，靠谱的中介会在签合同之前，帮买家仔细阅读包括折旧报告、业委会会议记录在内的房屋文件，避免捡了芝麻、丢了西瓜。第三，如果签合同之前，房屋大修的特别评估已经落定，产生的费用仍由原业主承担，一些谨慎的买家还会将这一约定写进合同里。

相比之下，先支付维修金，指望大修后的公寓买个好价钱，也许更现实。

网友支招三：维修计划货比三家

由于“momo”没有透露公寓的地址等细节，网友无从判断外墙维修的必要性，但普遍都认为报价过高。

有人称自己的老公寓建于1998年，2019年之前曾翻新过一次外墙，只交了$6000，还有找零。

一位在多伦多做外墙建造咨询的网友称按照行规，乙方公司应该报三个不同价位的评估，像这样“一锤定音”的少见。

还有两位从事建筑行业的网友与这家I3 Building Science & Consulting打过交道，这是一家伊朗人经营的小公司，主营咨询，接工程恐怕要外包。当初自己的工程交给这家公司，做到一半不满意，中途换人。

因此，网友们建议多比价，别在一棵树上吊死，如果业委会坚持己见，可以联合其他业主维权，必要时可以投票罢免业委会。

买公寓，你怕了吗？

业主们在大修上吃过的亏，也让不少打算上车的网友心惊胆战。相比之下，能100%拥有自主权的独立屋让人心安一些。

然而，并不是每个人都能上车独立屋的。买什么样的房，最终根据自身情况来。我们能做的就是尽量避免风险，毕竟人们买的是房子的未来价值，而不是70岁还在苦哈哈还债的人生啊。

以下是给买房人和业主的tips：

买房人——

1. 查阅折旧报告、近年的业主大会会议记录和CRF余额

重点查看是否提到即将进行大修、预测维修时间表和资金来源。

掌握业主大会是否已讨论过维修项目？是否有被搁置或争议较大的维修？是否增收过levy fee？

2.找有经验的地产经纪或验房师评估

3.关注楼龄、楼盘黑历史

比如在网络上搜索“leaky condo”，重点甄别温哥华1980年-1999年建造的房屋。

业主——

1. 积极参与业委会或年度会议

“momo”的帖子中，不止一位网友提到，如此金额巨大的维修不会是从天而降的，想必之前业委会也有召开会议。但华人普遍对这类事务参与度不高，相当于把话语权和主动权让给了别人。等发生问题再想介入，为时已晚。

2. 推动更新折旧报告、支持提高CRF储备比例

信息透明，并及时进行财务规划，而不是把问题集中到未来“暴雷”。

3.  联合业主，监督维修计划透明度

监督业委会招标和执行的过程，防止腐败和低效。

新闻来源：小红书、DailyHive、CBC News