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加国夫妇4年卖3套房,被税局死咬,最后竟然……

2021-06-21    温房网    点击量:1009

近年来,加拿大税务局(CRA)对频繁买屋卖屋的业主盯得很紧,一旦他们认为纳税人卖房时把本不是自住房的物业不适当地作为自住房而避税,那么CRA就会将业主的PRE(principal residence exemption)予以拒绝,不仅要对卖房收入征税,还要加利息甚至很重的罚款。

 

秉持着“宁可错杀一千,也不可放过一个”的态度,CRA抓住了不少违规的交易。在这样严格的措施下,自然会出现不少误伤。

 

无独有偶,魁北克一对夫妇在4年卖了3套房,也引起税务机关——魁省税务局(Revenue Quebec)盯上了他们,认为这对夫妇卖屋的收益应该作为商业收入交税,双方于是为此打起了官司。

 

据加拿大《环球邮报》报道,将这对夫妇称为D先生和O太太。

 

这对夫妇分别在2012年、2014年和2015年买入并卖出了三处房产。基于此,税务人员开始怀疑他们专门通过购买、修理或重建、出售房产以获取利润,也就不足为奇了。

 

魁北克税务局对这对夫妇进行了重新评估,D先生2014年和2015年的收入总计增加了 197814元,O太太2012、2014和2015年的收入总计增加了396835元。

 

然而,事实描绘却跟税务人员所想象的不同。夫妇第一个家是O太太一个人的名字。2012 年,附近发生了一些变化,导致这对夫妇搬家。

 

变化就是附近的采石场提高产量,经过家门口的卡车数量显著增加,噪音和污垢也随之增加。此外,附近的露营地被出售,新主人正在进行扩建,这导致隐私变差和人流量增加。于是,O太太卖掉了这处房产,他们于2012年5月搬家。

 

D先生和O太太随后搬到了第二处房产。该土地上最初没有房屋,因此他们在物业上放了一辆拖车,并开始建造他们的梦想家园。

 

这座房子很不寻常,因为它的形状像一只鸟,有很多奇怪的角度和设计。建成房屋并在里面住了一段时间后,他们认为它太小了,不能容纳想要参观的客人或家人。他们考虑加盖二楼,但城市不又允许。于是,他们搬家了。

 

2014年7月搬进他们的第三个家后不久,O太太的个人情况发生了变化。她的姐姐被诊断出患有晚期癌症,她的儿子与妻子分居。O太太想搬到离这些家庭成员更近的地方。因此,该房屋于2015年11月出售。

 

最终,魁北克法院做出了有利于D先生和O太太的判决,认定他们不是从事买卖房产的业务,他们的意图是真正居住在这些房产中。

 

为了避免出现D先生和O女士这种尴尬的情况,专家对此给出了一些建议,希望大家不要踩坑。

 

第一,加拿大税务局(和魁北克税务局)有一个项目正在密切关注房地产交易,以确保人们在报告业务收入时不会忘记资本收益,并确保主要居所豁免(PRE)并未以不当方式庇护资本收益。

 

第二,你越频繁地出售房地产,税务人员就会越怀疑。事实是,即使你声称PRE可以避税,也必须报告房地产的销售情况。

 

第三,众所周知,CRA(和魁北克税务局)在仔细查看纳税人的事实和情况方面非常糟糕,如果对纳税人购买房产的意图有任何疑问,他们很少站在纳税人一边。

 

第四,如果你的真正意图是保留房产以供居住或出租,那么该房产应该是资本财产(capital property),而不是商业库存(business inventory)。如果你的情况随后发生变化导致出售该房产,则无论你在短时间内出售了多少房产,都应该获得资本收益待遇而不必缴税。当然,难度在于快速且经济高效地让税务人员相信这一事实,而无需上法庭。

 

第五,与其花费时间和金钱来对抗税务人员,不如尽可能限制在短时间内房地产交易的次数,来避免在纳税申报表上出现危险信号。

 

最后,如果一个房地产被视为你的资本财产,你通常居住在该房屋中,你可以使用PRE保护出售后的任何资本收益,但如果你拥有多个房产超过一年,PRE只能用于一套房子。


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