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加国房贷下降250亿!CIBC经济学家炮轰联邦政府!

2019-04-23    温房网    点击量:2621

想买房的人一定知道联邦政府的B20贷款压力测试。

尤其是留学生、无工作的新移民、工薪族以及外国买家们,你们是否对这个压力测试深恶痛绝?


留学生没有收入证明,几乎不可能贷到款。而新移民等首次置业人士,一般收入较低。无论你首付多少,只要没工作,就过不了压力测试。

反而是一些作第二套房贷的房产投资人士有机会通过房贷压力测试,贷款买房。一些投资者趁着房价暂时下降,都成功申请到贷款。

大家没法买房,纷纷叫苦连天!


加拿大的经济学家们现在也纷纷吐槽规矩过严,是时候考虑要放松下市场,修改压力测试了!

银行家们也不满压力测试,抱怨道:客户都吓跑了,都怪太难申请贷款!


B20压力测试

2018年1月1日,加拿大金融机构监管局(OSFI)推出B20压力测试,以给炽热的房地产市场降温,此项政策被称为是史上最严的房贷压力测试。B20要求银行对借贷人以高于合同利率2%的贷款利率或者5年基准利率进行还贷能力测试,哪个高算哪个。


B20就是以更高的利率、更严苛的规则来测试买家的还款能力,在同样收入情况下,买家能够借到的钱大幅减少。

此项措施对于加拿大房产市场的降温还是非常有作用的。帝国商业银行(CIBC)的首席经济学家Benjamin Tal称, B20压力测试造成了高达150亿房贷的下降,房屋成交量也有明显下跌。从下图可以看出,与前几年相比,2018年的销售额以及房屋平均价格都有所下降。当然,下降的原因不能完全归咎于压力测试,因为还有外国买家税以及加拿大银行加息等措施。

 

BC房产协会的首席经济学家Cameron Muir认为,B20使得买卖房屋需求达到了接近经济大萧条时期的状况,尽管政府强调现在是十年里失业率最低的时候。


压力测试急需改革

根据加拿大帝国商业银行(CIBC)研究结果显示,从2018年1月B-20压力测试开始实施到现在,房贷总共下降了大致250亿,而由B20压力测试造成的房贷下降占大概50%到60%,合计130亿到150亿。

Benjamin Tal强调,虽然B20在当时有一定效果,但它却有很多局限性,急需改革。


首先,要求贷款人以高于合同利率2%(200基点)的贷款利率进行压力测试是不合理的,设置“2%”这个数字的背后并没有什么科学含义。从B20实施开始,加拿大银行已将其基准利率提升了75个基点,五年期按揭贷款利率也提升了35个基点。随着加拿大银行的调整,这个数字也应该调整。


而且压力测试制定者应将人均收入水平以及房屋增值考虑在内。平均个人收入在过去五年里累计增加了12.5%,而且每年房屋都在不断增值。


另外,B20是在一个按揭贷款已经放缓的市场环境里提出的,从下图表格中可以看出,在B20实施之前,贷款需求已经在不断下降,2017年几乎没怎么涨,所以说B20对于打压贷款的作用是有限的。


B20的另外一个作用是为了提升市场上的总体信用分数,从下图中可以看出,确实在B20实施后,高质量的按揭贷款(信用积分大于751)不断增加。但在B20实施之前,整体也还是呈上升趋势的。所以B20实施的时候,已经是在一个信用分数很好的市场环境里。而且此图来自Equifax,只包含了85%的市场,没有包括那些不用银行借贷而使用私人贷款的市场。综上所述,B20对于提升市场上的总体信用分数的作用是不够明显的。


想买房的人无法贷款,只能寻求其他方式,包括私人贷款、家庭贷款以及贷款投资公司(MIC)。


因此,压力测试还助长了除了传统银行贷款之外的其他的一些贷款形式的滋长。在过去2年里,其他贷款形式累计增长27%,而总的贷款市场却下降了11%。由下图可看出,其他贷款形式的平均贷款数额达到了将近传统银行贷款的一半。Tal表示,使用私人借贷是有风险的,而B20将人们推向了这一风险。



压力测试对于首次买房的人影响还是非常大的。为了帮助首次购房者能负担得起房,今年联邦预算案中引入了“首次置业奖励项目”。符合资格的首次购房者支付最低的首付要求后,可申请二手房价5%,新房10%的无息贷款。然而由下图可看出,这个项目只会帮助到很少的一部分人。CIBC预估,这个项目最多可以影响3%的贷款交易和0.12%的贷款数额,所以作用不大。

总得来说,B20的作用是有限的,是时候改革了!

过度打击房产市场,影响巨大!由于房产交易量下降,BC省政府税收锐减。

众多专家呼吁B20压力测试放宽,小编也期待更宽松的政策,为了BC的经济发展,也为了让大家更容易申请贷款,买房才有希望啊!


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