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$1元转让房产能避税?别天真,加拿大税务局穷追猛打,买家背大锅!

2018-04-13    温房网    点击量:527


最近,有朋友向小编吐槽。几年前他的姨妈转让了一套独立屋给她妈妈,当时的转让价低于市场价,双方也按法律办完了所有房屋过户的手续。没想到两年后加拿大税务局审查时认为这个房地产交易有避税嫌疑,要让买家补缴3000多元的税款。但因为信息沟通不畅,买家没有及时补税,现在这个税款加罚款已飙升至5万元!

 

难道家人以及亲戚朋友之间不能以低价转让房产吗?答案是:可以,但往往得不偿失。

 

 

在加拿大,夫妻之间、家长与子女之间、兄弟姐妹甚至是朋友之间,确实可以以低价转让房产,但这其中有复杂的税务问题。有时候,家长是好心想让子女多继承一点自己的财产,甚至是作价$1元转让,看起来是可以避掉部分甚至全部物业转移税,没想到最后却让子女付了大笔其他税款。



 

《多伦多星报》曾报道过一个案例,大温兰里有一对老夫妻,在老先生去世的5年之前,就把房产转移给了子女,但夫妻俩拥有居住权,直至去世。他们心想这样就能照顾好自己的遗产,尽量少交税。随后老先生在1983年去世,老太太在1997年去世。子女们在1998年将房子以185万的价格卖出,结果最后他们还要交70万元的税。如果出售时这套房子仍在老夫妻的名下,由于是他们的主要住所,那么这笔因卖出房产导致的资本增值税是可以不用交的。

 

物业转移时,最常涉及的两种税项,是物业转移税(Property Transfer Tax, PTT)和资本增值税(Capital Gain)。这两个税项在实际操作时,常常关联在一起,PTT少交了,Capital Gain部分则会增加,而且情况非常复杂。

 

BC省的法律规定,房产转移所导致的物业转移税,要按照公平市场价(Fair Market Value)计税。如果是在公开市场发生的房屋买卖,这个公平市场价就是指购买价;如果是在非公开市场发生的物业转移,这个公平市场价通常有两种方式来指定,一是最近的独立评估,二是BC省物业估价署(BC Assessment)的最新估价。

 

BC省还规定了一些物业转移税可以豁免的情况。这里只谈二手住宅在家庭成员之间转移的情况。


如果房产在直系亲属之间转移,如果所转让的房产对于转让人和受让人都是主要住所,可以豁免PTT。对于主要住所的认定,BC省也有相关的法律规定,这里就不具体展开了。

 

直系亲属是指:夫妻、子女、孙子女、曾孙子女、父母、祖父母、曾祖父母;子女、孙子女或曾孙子女的配偶;配偶的子女(如继子女)、父母、祖父母。

 

兄弟姐妹以及叔伯姨舅、侄子、侄女、外甥都不算是直系亲属。

 

也就是说,在家庭成员里,除了直系亲属之间主要住所转移的情况,其他情况下的房产转移都需要缴纳PTT,缴纳的基数是市场公平价。

 

 

如果做低交易价,不按市场公平价缴纳PTT会发生什么状况呢?

 

还是回到本文开头姐妹之间转让房产的案例。假设这套房子当时的市场公平价是50万元,姐姐J40万元的价格转让给妹妹M,那么按照BC省的PTT缴纳原则,妹妹M当时需要缴纳的PTT200000×1%+200000×2%=6000元。

 

由于转让的房产不是姐姐J的主要住所,J在来年申报个人所得税时,需要申报售出房产的资本增值,这个计税基数是房产增值部分的一半。假设J当然购买房产的价格是30万元,那么她的房产资本增值了10万元,其中5万元需要计入当年的个人所得税的应纳税额,税率是她对应的税率等级。假设J最后的实际税率是20%,那么因为房产增值她所交的税是10000元。

 

但是加拿大税务局显然不接受这个“避税方法”。按照规定,姐姐J即使以低价将房产转让给妹妹M 在她申报个人所得税时,她还是需要按照市场公平价来计算她的房产增值。也就是说,J在申报个人所得税时,必须以50万元的售出价计算房产增值。那么J的房产应该是增值了20万元,其中10万元要计入应纳税所得。假设J最后的实际税率为30%,那么因房产增值她所应交的税是30000元。这个30000元和10000元之间的差价,税务局肯定是要连本带利追讨回来的。

 

税务局会问谁讨呢?按照加拿大《个人所得税法》第160节,如果将财产转移给没有按公平价值交易的人,受让人对转让人所少缴的税款应当承担责任。这也就为什么妹妹一家会遭到加拿大税务局的追讨了!


做低房屋交易价还会面临重复征税的问题。还是这个案例,假设姐姐J报税时按照市场公平价50万元计算了房屋增值部分,也按规定缴了税。妹妹以40万元的价格买下的房子,假设后来又以60万元卖出,那么房产增值部分是20万元。其实,这增值的20万元,其中10万元(50万减去40万)姐姐已经纳过税了,但妹妹卖出房屋时,还要再交一次税,这就是重复纳税,而且对妹妹来说是必须交的!


 

总之加拿大的税务相当复杂,房屋交易还是按市场公平价走为好。做低交易价避税?税务局早把各种漏洞都堵上了!如果父母想尽量把财产赠予给子女,也最好向专业律师和会计师咨询,一不小心就会弄巧成拙,最后吃大亏!


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