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多伦多大学教授一语中的,说出了加拿大租房者的真正痛苦!

2017-11-10    温房网    点击量:451

 

加拿大有30%的人是租房居住。根据加拿大房贷与住房公司(CMHC)的最新数据,在加拿大34个大城市,2卧室的平均租金在2015至2016年间上涨了2%,空置率则略微上涨了0.1%。截至2016年10月,加拿大两卧室公寓的平均租金是995元。

 



大温全国涨幅最大

 

这个涨幅看起来不大,租金绝对数字也还说得过去。但是,加拿大的地产市场是个地域差别极大的市场,房租价格城市之间的差异也很大。全国房价最贵的城市是温哥华,当然房租涨幅最大的也是温哥华。从2015年至2016年,平均价格上涨了约5.7%,原因是供应量有限,以及高流动性。

 


多伦多则毫无悬念地排在第二位,增长了3.1%。在多伦多和温哥华,租赁型公寓的平均租金分别是每月1300元和每月1450元;如果是共管式公寓,价格更高,在多伦多要接近2000元,在温哥华则为1800元。相比之下,卡尔加里由于高达7%的空置率,其平均租金下降了7.5%。

 

CMHC的数据说的几乎是一年前的价格,但在2016年至2017年这一年间,加拿大楼市又蹭蹭蹭地上涨了。来看看PadMapper提供的最新数据。2017年10月,温哥华1卧室公寓月租金的中位数已经是妥妥地在2000以上,为2120元,两卧室更是高达3200元。多伦多呢,1卧室租金中位数每月1940元,两卧室则是2430元,比温哥华便宜不少。

 


 

决定租价格的各种因素

 

CMHC的高级市场分析师Anthony Passarelli说,一个城市的空置率取决于供求关系,低空置率和竞争导致了租金价格的更快增长;还也与当地的经济和家庭收入水平相关。比如说,卡尔加里是加拿大的产油区,由于石油价格下跌,许多居民失业,有些人会选择离开这座城市,导致了卡尔加里的空置率更高。

 

 


决定租金价格水平的其他因素还包括一年内到达某一地区的移民数量,因为绝大多数移民在刚来加拿大时都是租房居住。数据显示,2015年10月至2016年6月,加拿大的净国际移民数量远高于2014年至2015年的全年总数。

 

此外,随着婴儿潮一代变老,意味着越来越多的人要精简住房,卖掉自己的独立屋,搬进租赁型公寓。典型的如在蒙特利尔,人口老龄化的速度快于全国平均水平,即使租赁型住房的数量在增长,也就是刚刚满足了这些老年人口的增长需求。

 


不过,Passarelli说,在有些大都市区,比如魁省的Saguenay和Trois Rivieres,那里的人口规模还可以,但租金仍然很低,因为房租也与家庭收入相关。但与此同时,如果可出租的房屋数量很少,租金无论如何都会增长,而且会跳脱与家庭收入的相关性。

 

 

租房者的真正风险

 

全国各地的租房者几乎有一个共通的形象:年轻、收入低、从事专业工作的少。当然,也会有例外。那些租住在共管公寓的租赁者就不会是这个形象。

 

《环球新闻》的报道说,租房居住的人比有自住房的人发生穷得连饭都没得吃的风险要高。

 

根据加拿大统计局提供的最新数据,自2012年起,租房居住的家庭中,有26.1%发生了粮食危机,而在有自住房的家庭中,这一比例为6.4%。而且,2010年的家庭支出调查发现,超过一半的住在社会福利房的人中,会发生粮食危机。部分是因为他们的收入太低了。


 

多伦多大学营养科学教授Valerie Tarasuk说,我们将拥有自己的房子看作能让自己有饭吃的保证。有房子的人就像是有了资产,万一有什么事情发生了,比如失业了,或者遇到了意外的大额支出,他们就有了可以抵押的资产。业主不仅可以抵押自己房子,作为业主他们还获得较高的信用等级。最不济,他们还可以卖掉房子。房产可以说一个重要的金融危机的抵冲工具。

 

当然,Tarasuk也确实指出,有房子的人也是会发生“粮食危机”的。因为许多业主的抵押贷款额都很高,而且负债累累;而且,那些房产在农村地区的人,也不可能以较高的价值转售套现。


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