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加拿大税务局在行动,炒楼花获利该如何交税?

2017-11-05    温房网    点击量:595

大家可能还记得,前一段关于加拿大税务局(CRA)要求开发商提供楼花转让客户数据的消息曾经引起轩然大波。现在CRA盯上了转手炒楼花者所赚的利润,想补收其中的税款。

 

现在CRA高调介入楼花预售中,是因有发展商大量在海外销售加拿大本地楼花。而在目前的制度下,外国买家物业转让税只在楼盘完成、业权转移的一刻征收,但中间楼花炒卖,无论合约易手多少次都没有在加拿大登记,同一个楼花可能在加拿大境外易手多次,因为买卖方都是非加拿大身份,而没有缴纳任何税金。

 

                                               

这样一来,很多海外买家把楼花当成投资产品来买,赚钱后就出售给下一个买家,反复炒作把楼盘价格推高获利,但却不用向加拿大税务局交一分钱。而因为中间交易的信息不清晰,税务风险最终会转移到最后买下楼花的并要入住楼房的人。因为只有交楼时才会把买家信息登记在案。

 

CRA认为这是一个漏洞,必须引入措施堵塞,否则最终大温地区的公寓价格将上涨至令省民无法负担。

 

其实,在目前房地产市场火热的情况下,购买楼花持有一段时间,在楼盘价格升高之后将其卖掉获利,是收益很可观也风险比较可控的一项投资。只要交易被记录在案,并且支付适当的所得税,这是完全合法的。

 

做任何投资合理合规才是好投资,为了赚钱而惹上官司可就不好了。

 

 

那么买卖楼花该按什么税项交税呢?加拿大税局发言人摩根在一封电邮中表示,对于个人炒卖楼花所得的利润,将会视为资本利得(capital gains)而交税。如果是公司买卖炒房,是要按照公司收入来全额交税。

 

英文原文是这样的:“The profits from flipping real estate are generally considered to be fully taxable as business income. The facts of each case determine whether such profits should be reported as business income or as a capital gain,”

 

 

我们今天细细说一说个人炒楼花该如何计算你的税金。

 

假如你是2017年卖出楼花获利,首先要计算出你的资本收益是多少:

 

楼花卖出总额—(投资金额+其他与之有关的手续费等支出)=资本利得

 

对于资本利得的征税额,加拿大税务局规定所有在加拿大境内获得资本利得收入都要交税。但是税务居民和非税务居民的收税标准不一样。

 

加拿大税务居民资本利得应交税标准:

 

按照之前小编介绍的方法计算好资本利得后,这个金额的50%是应税收入

 

这一部分应税收入要加到你的2017年个人收入中,在2018年4月30日前向税务局申报。因为增加了个人年度总收入额,会影响到你交税的比例。具体的交税比例和试算工具在加拿大税务局网站上有很清晰的说明,你可以自己先测算一下。

 

 

参见以下网址:

https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/tax/individuals/frequently-asked-questions-individuals/canadian-income-tax-rates-individuals-current-previous-years.html#provincial



假如你的楼花投资是在几年前卖出而未曾交税,你可能需要把这部分收益加到当年个人总收益中重新计算总额,根据当年的个人收入交税比例,按照相应税率补交税款。关于这一种情况的操作,小编建议仔细咨询自己的会计师,根据个案审慎处理。

 

加拿大非税务居民资本利得应交税标准:

 

对于非加拿大税务居民来说资本利得是100%应税收入,也是需要按照前面讲过的计算利润的方法先得出资本收益额,再按照这个基数的25%收税。

 

根据《所得税法案》第116条,出售加拿大房地产的非税务居民必须在出售前或交易10天内通知CRA。同样,支付应付所得的税款必须以适当的通知形式提交给CRA。最常见的形式是T2062表。这需要由卖方提出,要求获得与应纳税的加拿大财产有关的合规证书。

 

T2062可以在CRA网站上找到。(https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/tax-packages-years/general-income-tax-benefit-package/non-residents.html)

 

 

在审核单据后,CRA将出具合规证明书,并收到正确的税款。所有的证明文件都应该包含在提交的表格中,以避免有任何延误处理证书。

 

如果非居民卖家在截止日期前没有通知CRA,他/她将被处以每天25加元的罚款。最低罚款是100加元,最高限额是2500加元。同时,如果CRA未被告知,且未发出合规证明,买方的房款将被扣留并要向CRA交税。预扣税的金额是总卖价的25%,而不是资本收益的25%。

 

这也是目前CRA开始严查楼花海外交易的出发点。投资加拿大楼花是不错的选择,但交易手续一定要找专业人士帮你处理,这样才可以避免违规受罚的情况。

 

 

另外,假如现在你计划投资楼花项目,请一定要问清楚之前是否有过交易,以及交易的详细情况,尤其是涉及有海外买家交易的话,要弄仔细之前的税务状况。这样才可以避免自己成为接盘侠,替别人白白交税。


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