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惊爆!海外买家用留学生儿女名义买房 可免15%海外买家税

2017-08-31    温房网    点击量:1046


前几天,有朋友拿着某加拿大中文媒体的报道《银行收紧:下周起留学生买房或将无法退还15%海外买家税》来找小编咨询,是不是留学生现在在大温买房可以退15%海外买家税。对于这个问题,小编要大声说:

 

在大温,根本就不存在留学生买房退15%海外买家税这件事。

 

 

这根本就是一个误传!先来看看这个误传是如何产生的。

 

 

上图是小编的朋友出示的关于留学生买房退税事情的最近报道,为今年8月24日,网站名字就不说了,毕竟人家是大腕,小编暂且以“X网站”指代。该报道说是“温哥华本地媒体相继报道称”,貌似来源是温哥华本地媒体。但在文章的最后,小编看到该文的来源是

 


约!克!论!坛!

 

也就是说,这篇报道是X网站的小编根据“约克论坛”的报道整理出来的,无法判断这篇报道是三手还是四手,但起码是个二手货。那么,“约克论坛”是谁?它又是如何报道的呢?

 

小编来到约克论坛的网页,查询到的报道是这样的:


 

标题为《银行收紧:下周起留学生买房无法退税》,从标题上看,X网站和它的报道没太大出入,但“约克论坛”可不是温哥华本地媒体,约克论坛的广告热线为“416”开头的电话,小编据此推测它为大多地区的媒体合情合理。

 

再看约克论坛该篇报道的来源,为“加国无忧”。小编又来到加国无忧网站,总算是找到了这篇报道的最原始出处:

 

 

加国无忧的网页显示这条新闻是他们自己采写的。加国无忧同样是以多伦多为大本营的中文媒体,因此所出的报道也是限于安省的地产政策背景。

 

从上述新闻追溯过程可看出,从加国无忧——约克论坛——X网站这个过程,问题出在X网站的拷贝走样了!这个走样可是关键部位,就好像原文描述的是一个帅哥,到了X网站就变成美女了!

 

要知道,同样是15%的海外税,安省和BC省可豁免的人群是不一样的!所以,小编要再大声说一遍:

 

在大温,留学生买房退15%的海外买家税根本不可能!

 

至少在现行的BC省15%海外买家税政策之下。

 

BC省海外买家税的豁免人群

 

那么,BC省目前的海外买家税具体内容是什么?可豁免的人群和条件又是什么?此前各路中文媒体已经报道了多次,小编还是要在这里不厌其烦地再写一次,以正视听。

 

BC省的海外买家税的英文名称是Additional Property Transfer Tax,征收对象是所有在大温哥华地区买房的外国实体(foreign entities)或应纳税受托人(taxable trustees),税率为15%;没有加拿大护照或永久居民身份的买家均视为“外国实体”。实行时间是从2016年8月2日起。

 

要课海外买家税的大温哥华地区具体包括:(小编把英文都附上了,以确保信息正确)

 

安莫尔(Anmore)、贝尔卡拉(Belcarra)、 宝云岛(Bowen Island)、本拿比(Burnaby)、高贵林( Coquitlam)、三角洲(Delta)、 兰里(Langley City and Township)、狮湾(Lion’s Bay)、 枫树岭(Maple Ridge)、新西敏(New Westminster)、 北温(North Vancouver City and District)、皮特草原(Pitt Meadows)、 高贵林港(Port Coquitlam)、 满地宝(Port Moody)、列治文(Richmond)、素里(Surrey)、温哥华(Vancouver)、 西温(West Vancouver)、白石(White Rock)以及选区A(Electoral Area A)。

 



2017年3月17日,BC省政府对15%的海外买家税政策进行了调整,下列人群可豁免,并且可追溯退税:

 

1、BC省省提名(Provincial Nominee Program)获得者。

 

  2. 购自住房之后一年内成为加拿大永久居民或加拿大公民者可申请15%外国买家税退款。

 

以上两类人群还必须满足以下条件,才能成功申请退税,即买下房子后必须在92天内搬入新家,此后居住满1年,才可以申请,而且超过18个月将过期作废。

 

 

再看看安省的15%非居民投机税

 

今年4月21日开始,安省开征“非居民投机税”(Non-Resident Speculation Tax,NRST),征税对象不包括加拿大公民和永久居民,但包括外国公司或外国实体(foreign entity)以及应纳税受托人(taxable trustees),和BC省的一样。也就是说,如果房屋买家不是加拿大公民,也非永久居民,没有住在安省,也非加拿大公司,购房之后必须交15%的税。开征的地区为大金马蹄地区(下图黄色部门)。

 

可以免除NRST的人群为:

 

1)已经被安省省提名项目OINP(Ontario Immigrant Nominee Program)正式接受的申请人士;

2)已经取得难民身份的人士;

3)本人为外国人,但是是加拿大公民和永久居民的配偶,或是上述1)或2)的配偶。

 

以上人群所购住宅必须用作主要住所才能免除NRST。而且,第三类中的外国人配偶如果与另外一名外国人一起买房,则不能免除NRST。还有,如果本可免除NRST的夫妻与第三方共同购买房产,涉及到的第三方为外国人,也不能免除NRST。  

 

在交完NRST之后可获得退税的人群为:

 

(1)在购买房子后4年中,拿到了加拿大公民或者永久居民身份

 

(2)留学生在购买房子之后继续在安省读满两年大学的

 

(3)拿到工签在安省合法工作超过1年的

 

而且,在购买房子到申请退税这段期间,这个物业必须自住,不能转卖,也不能出租!符合申请条件后,连本带息一起退回来。

 

因此,本文开头所提到的新闻,其实是针对安省的留学生的,对大温根本不适用。

 

小编在此要提醒温房的读者朋友,加拿大虽然是一个国家,但不同的省份往往有不同的政策,就是不同省份看起来相同的政策,其实内容也不一定相同,大家一定要擦亮眼睛,看看消息来源是不是可靠!

 

 

 

专家认为BC15%海外买家税仍有办法可避

 

 

2016年夏天BC省实施15%海外买家税之前,本地英文媒体对于海外买家税的有效性展开过激烈讨论。2016727日,CBC的记者Zach Dubinsky就报道,在走访了一些温哥华房地产市场和国际资本运作方面的专家之后,他发现15%海外买家税仍是有办法可避的。

 

 

文中列举的避税办法主要有下述几种,这些办法看起来现在仍然可用。

 

让本地居民注册成立一个加拿大本地公司避税

 

BC省新任的司法部长尹大卫(David  Eby),当时是NDP的住房事务发言人,他就指出,外国人可以让某个加拿大公民或移民在加拿大注册成立个公司,资本全由境外提供,然后就可以堂而皇之的在温哥华购买房产而不用缴纳外国人购房税。

 

金融专家们指出,成立公司以逃避税收的办法在工商界很常见,连谷歌Google、脸书 Facebook 和庞巴迪 Bombardier这样的跨国公司都在这样做;只要用复杂的股权结构确保公司资本的真正拥有者保持对公司的实际控制权就可以了。

 

 

从楼花预售到房屋成交日之前,炒楼花投资获利

 

BC省的15%海外买家税不涉及预售的、未建成的公寓楼单元和独立屋, 换句话说,外国资金仍然可以大批量购买未建或正在施工的房产楼花,然后再提价销售给其他买家,只要在这些公寓楼或者独立屋完工前售出就不用缴纳这15%的海外买家税。就像黄牛党抢先批量购买热门球赛门票然后再大幅度加价售出谋取暴利一样。

 

利用购买公司股票获得房产所有权

 

这个方法是用加拿大公民或移民的名义成立公司在温哥华地区购买房产,想得到这些温哥华房产的外国人只需购买相应份额的公司股票就可以获得中意房产的所有权和使用权,但该房产在名义上并未更换所有者,所以无需付外国人购房税。

 

不过针对这种情况,省府负责人表示 关于海外买家税的Bill28 法案中有条款特别表明,政府会用审计的办法查出故意逃税的行为、并会对逃税者加以惩罚。

 

温哥华房地产事务律师Sky Anderson认为,虽然想逃税的人会想出种种办法,但在实际生活中很少有人会仅仅为了避税而让别人、哪怕是家庭成员取得对自己财产的控制权。

 

转移战场

 

BC省收取额外15%海外买家税的地方仅限于前述大温哥华地区,在这些地方之外买房是不不用交税的。

 

如今安省在金马蹄地区实施“非居民投机税”,在这些地方之外买房也不用交额外的税。

 

据最近的媒体报道,在BC省和安省相继实施海外买家税之后,如今魁省的蒙特利尔已成为海外买家的下一个战场。

 

 

 


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