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加拿大央行表示,大温楼市没有大跌可能 ! BMO认为加国楼市无惧回调

2017-06-10    温房网    点击量:1557

近日,世界经合组织(OECD)以及国际货币基金会(IMF)相继告诫加拿大政府,建议采取措施控制快速上涨的房价,认为加国楼市存在高估风险。不过,据CBC报道,加拿大央行昨天发布了其半年度金融系统评估报告(Financial System Review FSR),并给出结论说“Overall, however, the bank deems a correction in those two markets to be unlikely”。意思是:在温哥华和多伦多这两个全国最贵的房地产市场,房价没有大幅下跌的可能。

 


央行认为楼市的基本面依然强劲

 

央行的评估报告给出了加拿大金融系统中存在的两个风险,一个是过高的债务收入比,另一个就是全国不平衡的房地产市场,尤其是温哥华和多伦多这两个极其火热的楼市。但央行表示:加拿大目前的经济发展势头良好,有足够的弹性抵抗任何可能的风险。

 

一直以来,认为加国楼市会崩盘的人所引用的证据就是美国次贷危机所导致的金融危机,彼时美国许多地区的楼价大幅下跌,失业率大幅上升。但加拿大央行认为,“美国金融系统的弱点和风险敞口在加拿大的金融系统中并不存在。”特别是,加拿大的房贷保险要求更严格,而且贷款均有保险公司和其他政府担保机构担保,而且,加拿大的房贷来源不是“复杂的不透明的证券化金融产品”。这是加拿大央行认为在温哥华和多伦多不可能发生像美国那样的房地产价格大幅回调的主要原因。央行还进一步表示,即使地产真的发生回调,但相比于美国也会极其有限,因为“地产市场的基本面依然强劲,能导致价格下跌的支撑面非常有限。”

 


 

其实,一直以来,大部分移民加国人士的首选定居之地不是大温哥华就是大多伦多。据非营利机构——城市发展研究所(UDI)的研究报告,大温地区每年的人口净流入都在两三万,而住房是人的基本需求。有这么强烈的需求存在,而住房供应跟不上,价格上涨是必然的事。BC省以及安省的经济发展数据也表明两省的就业增长良好,有经济基本面的支撑。

 

当然,无可否认,任何火热的市场都会有投机的存在,央行也在金融系统评估报告中明确指出了温哥华和多伦多楼市中存在投机行为,但这都不是导致两地楼市价格远远高于全国其他市场的原因。大温地区楼市从去年8月实施15%海外买家税至今,不到一年的时间,成交量已恢复到接近去年高点,各类型房屋综合基准指标价亦高于去年。

 

楼市主力是本地首购和换房人群

 

最近几个月的楼市数据表明,大温地区以及菲沙河谷地区楼市的主力市场是价格相对较低的共管式公寓、城市屋以及价格在百万出头的独立屋,主力买家仍是首次购房者和本地换房者;比较之下,豪宅市场相对冷清,有些豪宅投资者甚至转售为租,在目前市场上缺乏接盘下家的情况暂时将房屋出租以抵消持有成本。

 

CKNW报道,BC省房屋局(BC Housing6月份的最新数据表明,全省已经收到近1900份首次购房首付贷款申请,已经批准了800份,也就是说已经有额外的1175万元流入了BC省楼市。

 

BC省首购首付贷款资助计划的全称是“业主房贷与资产伙伴项目”(B.C. Home Owner Mortgage and Equity Partnership),获得最高额度为37500元(或房价的5%)的25年贷款。最初5年没有利息,也不需要偿付本金。从第6年起开始按当时利息还款。如果购房者增加还款额或在25年到期前还清全额,也不会被处以罚款。该项目从2017116日起执行。就大温地区来说,已经有327份申请获批,发放的贷款总额为590万元。假设这些钱占房价的5%,那么所带来的销售额为1.18亿元。虽然只占很小的一部分(BC省光4月份的销售额就是71.9亿元),但不能不说,最近几个月来大温以及菲沙河谷地区共管公寓和城市屋市场的繁荣有他们的贡献。

 

 

如果回调加国楼市会自行恢复

 

另据加通社报道,加拿大五大行之一的蒙特利尔银行(Bank of Montreal BMO)首席执行官Bill Downe昨天公开表示:即使加国的楼市发生回调,它最终也会自行恢复。

 


Downe说,他已经在银行和房贷界工作了四十年,经历过加国楼市的快速上涨和回调;当房价下跌时,业主持有房屋的时间会比预期的要长,并会偿还债务,这让楼市得以修复。“这也是美国次贷危机后所发生的事情,虽然我们与美国的情况不同,但市场回调的结果是一样的。”

 


对于OECDIMF建议加国政府进一步采取措施控制快速上涨的房价,Downe则认为政府决策者应该等待,在采取进一步行动前先看看安省最近的措施会发生什么效果,要谨慎行事。 “像多伦多这样人口密度较大地区人口流入数量很高,应该提高住房供应量来缓解楼市需求。”

 

尽管安省最近的一系列政策已经让安省的楼市销量大跌,但一些经济学家认为这可能是暂时的。就像温哥华一样,暂时被压抑的需求最终会重新进入市场,将房价推得更高。

 

尽管控制房价的措施有好几种,但Downe认为,如果楼市供应不足,应该有政策解决这个问题,意味着建设更多的可负担性住房


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