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靠!温西现在竟然还有年涨幅16%的社区!

2019-02-23    温房网    点击量:41951

过去的一年里,温哥华的房地产市场,尤其是高端市场的疲软让购房者看到坚挺的房价终于回调而喜不自胜,也让一部分炒房者不得不含泪以“高买低卖”的方式断臂求生。

 

Vancouver Sun的专栏作者Dan Fumano表示,上演的这一场风水轮流转,不仅是因为NDP出台的投机空置税打压了大部分炒房者,同时也应该归因于抵押贷款收紧政策。


然而,最新数据显示, 在温西独立屋价格下跌的情况下,居然还有温西社区的最新政府估价涨了将近16%。


 


社区规划让房屋升值

 

SFU的城市项目主任Andy Yan最近针对温哥华23个社区的房产评估数据进行了分析,并总结了这23个社区一年的变化情况。让人意外的是,在温哥华大势下跌的情况下,居然有不少社区的平均估价是上涨的。



从上图可见,Marpole社区和Strathcona社区平均估值增长了16%,Mount Pleasant社区增长了13%,西端区增长了12%,Grandview-Woodland社区增长10%。而这些社区有一个共同点,就是它们目前正在实施新的社区发展规划。

 

Fumano表示,当城市为一个社区实施社区规划时,其实就相当于给社区的发展提供了了“路线图”,用一个清晰而灵活的指导框架来规范社区内不断变化的发展。

 

同时Yan也认为,社区计划也会为社区吸引更多的开发者,从而提升整个社区的总体价值。但是这些社区规划在进行中也出现了一些不容忽视的问题。



自2013年西端区的社区规划(West End Community Plan)获得市议会的批准通过之后,西端区就经历了一系列的开发活动,一些投机者就趁机钻了空子,房地产价格开始飙升。这就打击了西端区的长期租户和一部分私营企业。



 

Fumano在文中提到虽然不能把这些变化全部归咎于西端区的社区发展规划,但是大部分西端区的居民还是认为新的社区规划造成了他们生活环境的变化。

 

就拿个别商户来举例,据Vancouver Sun的报道,西端区厨具公司Chocolate Mousse的老板Karen Tennant认为西端区推行了社区规划之后让她的经营状况进入了低谷,公司的财产税在3年内狂飙了400%,她辛辛苦苦经营的34年的公司也因此而停业。



 

Tennant说这一切的根本原因就是那些投机者。

 

Fumano认为这些问题反映了在温哥华全市范围内进行全面规划的必要性。

 

温哥华要进行全市整体规划

 

去年11月,温哥华市议会通过了城市规划的第一项议案,并且要求市府的工作人员开始着手实施整体规划的第一步,包括保持增加经济适用房的数量和增加当地就业机会等多方面的内容。



 


Fumano表示这项由绿党议员Adriane Carr提出并由无党派协会NPA复议的议案无疑是一个重要的举措。市议员Colleen Hardwick也指出,温哥华唯一一次完整的城市规划是在100年前完成的。而在这一次新的议案中也提到,1992年温哥华启动的一项城市规划在2010年完成之前就中途停止了。



 


关于这一次的城市规划,Hardwick则是不遗余力的支持,并认为高效完成城市规划的同时应该首先保证商业和住宅租户不因社区发展而流失。Hardwick认为,以发展的眼光来看,社区不应该被城市规划所压榨,也不希望私营小本企业因此而迁移。

 

能不能确保温哥华全市整体水平提高但是又能保障市民的基本利益,就要看这次的城市规划能不能顺利实施了。

 

借鉴西雅图的成功经验

 

近几年,温哥华一直想要都改善房屋的可负担性,而温哥华新任市长Kennedy Stewar也曾表示提高房屋可负担性是目前的首要目标。有效的城市规划很有可能是一个重要的举措,但是另一方面,据专家表示,温哥华还可以从西雅图近几年红火的房地产市场中获得一些经验。



据Vancouver Courier报道,前两天,著名咨询公司麦肯锡(McKinsey)的高级合伙人、麦肯锡 Global Institue主任Jonathan Woetzel称,西雅图的房地产市场与BC省西海岸的大多数城市一样,也曾出现过房屋的可负担性差的问题。但是就目前来讲,西雅图的房价涨幅总体趋缓,而建筑行业则出现爆炸式增长。




Woetzel称出现这种变化的原因是5年前当时的西雅图市长Ed Murray对于西雅图的城市发展体系进行了重大的改革。


而Murray将这种改革分为三类:

 

重新规划——包括重新规划交通枢纽附近的高密度住宅以确立城市中心;减少新开发项目中的停车面积;限制重点住房区域的短期租赁业务。

 

降低成本——包括根据预先设计快速跟进较小的独立屋(Accessory Dwelling Units,ADU),例如后巷屋(Laneway Home)的建设;通过税收优惠和补贴刺激经济适用房,同时通过向西雅图的业主征收住房税来填补经济适用房基金。

 

增加互动——将社区委员会改为全市范围内的委员会;创建中等收入人群的住房咨询委员会,充分调动居民的参与度。


 


Woetzel称一直到2017年,西雅图88%的新住房都来自于西雅图15%的土地,而这些高密度的住房全部都位于西雅图的市中心。

 

而对于温哥华目前的房屋可负担性问题,Woetzel认为主要有两点原因。

 

Woetzel表示,温哥华高昂的税费会对房屋的供应产生限制性的影响,而这些税费会直接转嫁给购房者,从而进一步推高房价。他指出温哥华的新开发项目的税费通常能够占据楼盘总价的26%。

 

同时Woetzel将温哥华新开发项目中的最大房屋面积与全球其他城市进行比较,发现温哥华新住宅的面积要大得多,而这有也有可能是温哥华房价相对比较高的一个原因。


简而言之,Woetze开出的药方就是提高住宅密度,尤其是市中心区域。公寓化已经是未来城市的潮流。

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