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全是干货!房屋出租那些事儿,你一定要知道!

2020-08-01    温房网    点击量:1239
房地产投资一直是华人比较热衷的投资方式之一,但投资房的选择,租金回报率,却不是每个投资人都了然于胸的,有时候难免拿不准出手的时机,担心折腾一场,最后回报不如预期。


尤其是在大温,本地租赁法规偏向房客,让很多房东觉得头疼不已,受尽委屈。

不得不说,在大温当房东,绝对是个集脑力、眼光、知识、经验于一体的高门槛职业。
 
为了帮助大家更智慧、更高效、更舒心地当房东,JOHOME温房网协同各路专家大咖,在昨天晚上Zoom线上开讲,为大家带来了“大咖之见”专题讲座的第十三场:
 
《大温哪些区域出租回报率比较高?出租中哪些坑可以避免》请来自地产买卖、投资和租赁,贷款领域的专家,为观众们答疑解惑。
 
参加讲座的专家,包括JOHOME&新趋势地产创始人兼CEO彭巍,新趋势地产金牌经纪队长訾军(Jun Zi),加拿大第一财富银行资深销售经理李刚(FrankLee)及其同事Alvin Lin,新趋势地产金牌经纪队长朱杰(NormanZhu),新趋势地产管理经理(Managing Broker)JanetMurray。
 
本次讲座除了Zoom外,还在Youtube频道进行同步直播。在Zoom听讲座的好处就是,可以在线跟嘉宾们进行互动,有问有答。

 
讲座正式开始前,彭巍向大家简单介绍了JOHOME:海外地产行业中文平台排名第一;大温地区地产行业平台第一名;Google及百度自然流量排名第一;每月IP流量近30万,Pageview近300万。
 
JOHOME兼具:房屋实时估价,法拍屋,VR看房、抖个房、实时街景看房、网上OpenHouse等功能,让您在疫情期间足不出户就能全方位看房
 
对于这次讲座的主题,大咖们各抒己见。

 
供需影响租赁
选房、找租客大有讲究
 
訾军表示,其实房屋租赁市场和买卖市场一样受到供需的影响,“供”是看房源是否充足,“需”则是看租客是否充足。
 
他接连展示了几张图表,分别显示出:房屋的供应这两年正在下降;大温地区城市的租金在全国居高,市场活跃;BC省人口不断增加,需求旺盛;温哥华的租金回报率与世界上其他城市的对比,以及大温各市公寓租金情况。
紧接着訾军表示,选择最佳投资房之前,要先分析自己的投资目标:追求长期房价升值的投资者,建议购买价格较高,房屋状况好,学区好,周边环境好,升值潜力大的房产;追求租金收益的投资者,建议选择价格低,容易出租,人口密集,现金流较好的房产。
 
他特别指出:太小、太大户型都不适合长租,通常一房,两房公寓和4-5房独立屋是最受欢迎的户型Downtown,UBC,SFU等区域年轻人多,Studio、一居、两居很容易出租;配套齐全的公寓更能租出好价格;如果是旧房,要适当投资做装修。
 

不能买有出租限制,年龄限制的公寓;要避开租赁大楼或投资人集中的楼盘;尽可能买持有成本低的物业(地税,管理费,杂费,是否含天然气,中央空调等);买有升值潜力的区域,赚取租金回报的同时也获得房地产价值的增长。
 
找租客方面,訾军的分享也是干货满满:定价要合理;多渠道推广;种族、肤色、宗教、性别、国别、家庭组成、身体状况等要求不能出现在租房广告里;可以通过信用记录、收入水平、是否养宠物、是否抽烟等对租客进行筛选。

他指出,专业的租赁管理人会对租客进行面试,让租客填写申请表,对租客进行信用调查,联系租客目前的房东,雇主和朋友了解租客的基本情况。
 
他还分享了关于租约方面的诸多细节和本省规定,里面的知识相信很多人闻所未闻。

 
拥有多个出租房产如何贷款?
 
很多人投资房产、计算回报都要考虑贷款成本,李刚(Frank Lee)及其同事AlvinLin表示,第一财富银行的投资物业项目,特别适合拥有多处出租房产并有优秀信用记录的投资人。
 
该项目为低至375平方英尺起的公寓提供贷款;信用评分最低620分起;收入认证接受海外收入;长达90天的利率锁定期等等。
 
他们还为有意向的投资人做了一个简单的模拟出租回报计算。
 
他们特别指出,出租房的贷款,租金也可计入个人收入,增大还款能力,并列举了几个拥有多套出租房成功贷款的例子。
 
作为房东,要小心的陷阱
 
朱杰(Norman Zhu)用4个出租吃亏的故事,告诉了我们作为业主,本来应可以避免的那些陷阱。
 
第一是在租客筛选上,屋主未做任何调查,租客欠房租16500加元,还因大楼不允许出租被开了$8000元罚单。朱杰提醒:如果业主想自己找租客,出租前对其进行背景调查很重要,比如T4工资单、雇主信、信用记录等,当然专业租赁经纪会把这些都做好。

 
第二个案例,业主为了尽快租房,同意把水、电、气费包含在租金里,结果发现租客一家五口花费巨大,有苦难言。朱杰表示,商业地产合同里对租金有明确的分类,有的包含地税、保险、管理费,有的包其中一两项,有的就是纯租金,比较清楚。但住宅租赁合同没有明确的规定,房东有时就容易“包”多了吃亏。
 
第三个故事与上面訾军提到的类似,也是华人房东容易犯的错误,就是在广告里涉嫌歧视,结果惹上官司。

 
最后一个是列治文华裔女房东,遇到的租客竟然是个毒贩,把房子变成了一个制毒工场, 结果损失了16万加元,因为房屋已经涉及了刑事案件,没办法走保险,房东自己承担所有费用。朱杰再次强调了职业调查,背景调查和定期检查的重要性。
 
这次的讲座可以说是信息量巨大且实用,嘉宾个个如同“行走的租房百科”,观众提问环节格外热烈,持续了1个多小时,下面为大家整理了一些“干货”问答。
 
问:租客有7个月未交房租,用什么方式可以让他补交?
答:之前疫情紧急状态下本省不允许驱赶租客,但现在这个禁令已经取消,可以书面通知租客10日内缴清租金,否则可以驱赶。
 

问:请问现在大温哪里允许Air bnb(短租)?
答:分房型,如果是独立屋,可能只需要申请执照;公寓的话,目前温哥华是不允许的,列治文需要申请营业执照(附近若有类似短租,可能就拿不到),但除了政府规定,公寓还有自己的bylaw,需要自己联系市政府和公寓委员会。
 

问:发现我的房客好像在屋里吸毒,该怎么办?
答:如果是吸大麻,不算犯法,所以主要工作在于沟通;如果是公寓要看bylaw规定,如果公寓不允许吸大麻,可以对租客进行警告。如果是毒品,业主需要提供证据,并以吸毒导致业主、房子处于危险中为理由,对其下达驱逐令。
 

问:租房期间所有维修都需要房东负担吗?
答:房屋里固定的设备坏了,比如家电、水电、楼梯扶手等,都是需要屋主维修的;但如果是正常使用的问题,比如下水管道堵塞,需要房客负责。
 
问:现在是不是可以涨租金了?
答:到今年12月1日后,本省可以涨租金。
 
问:出租公寓没什么异样,租客也定期付房租,我可以定期去检查吗?
答:BC省允许房东一个月一次进入检查,但每次去之前要提前24小时书面通知房客,不可以在房客不知情的情况下自行进入。如果通知不是直接给租客,比如贴门上,要提前三天。
 
问:租客多次违反公寓bylaw,可以驱逐吗?
答:租客违反公寓bylaw三次以上,房东就可驱逐,但需要提前一个月书面通知,并且有三次违规的证据。
 
热烈的问答环节后,JOHOME温房网第五场在线房屋买卖讲座圆满闭幕。想要了解更多此次讲座的细节?可以戳链接看回放哟↓↓↓


https://www.youtube.com/watch?v=0dWn-Aztvuc

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