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公寓买家如何了解房子的前世今生?下offer前要查看这些物业文件

2018-07-28    温房网    点击量:853

  

在加拿大购买房屋时,卖家必须向买家批露与房屋相关的所有信息(full disclosure),但也有“买者自慎”的原则,就是说买家自己也要对房子做好功课。

 



在温房网的历史推送文章里,就写过北温的独立屋业主隐瞒地下油罐的存在,买家17年后仍然成功索赔的事情(《就因为卖房时隐瞒了这个信息,17年后仍向卖家赔偿3.7万加元》)。虽然最后买家成功索赔,但如果在买房时就能发现这些隐患,就可以避免日后的麻烦。

 

此时,买公寓的一个优势此时就体现出来了。那就是买家可以索要相关的物业记录文件,如果房屋质量曾经发生过重大问题,卖家想隐瞒也隐瞒不了。查看公寓的相关物业文件,就能知道房子历史上有没有过大的维修,比如说漏水等等。

 

BC省,独立屋与共管式物业(Strata)的最简单区别就是一个不要交物业费,一个要交物业费。交物业费是为了维护小区公共部分的日常运作。

 


物业管理进行过哪些房屋维护保养工作,房子是不是漏过水,是不是购买了房屋保险,业委会(strata council)讨论过哪些事情,等等,这一切活动都需要按照BC省《共管物业法》(Strata Property Act)以及《共管物业条例》(Strata Property Regulation)的管理法规来进行。一个管理运行良好的公共物业小区所进行的一切物业管理活动都会有文件记录,这也让房屋的维护历史有据可查。


那么,共管公寓的物业文件有哪些?


 


首先是小区的物业规章,即bylaw。《共管物业法》的“Schedule A”设定了适用于所有共管物业的标准条款,各业委会也可在这个标准基准上进行修改,以适应本小区的特定要求。对条款的修正需要在一年一度的业主大会上或者是业主特别会议上表决通过,需要四分之三的业主同意。从实际情况来看,大部分比较大的小区都会采纳适用于本小区的条款。

 

小区的物业规章需要在产权登记办公室(Land Title and Survey Authority)登记备案后才有实施效力。在公寓市场火热时,有些买家为了抢房子会出无条件的offer。无条件offer会有隐患,万一房子有过什么重大问题,买了就只能自己吃进了。有一个方法可避免潜在隐患,那就是出无条件offer前向产权登记办公室索要一份该小区的物业章程。当然,也有可能产权登记办公室备案的小区物业章程是老版本的,因为最新修改过的版本还没送过去。

 

  

Schedule A中的买家要特别注意的常见条款有:

 

 

  1. 出租限制或者禁止出租。有些小区禁止业主出租房屋,有些小区限制业主出租房屋,比如说出租不超过多长时间、同一时间段里只能有多少业主出租房屋等等。


  2. 短租限制。短租只要指类似Air B & B的家庭旅馆,温哥华很多公寓禁止业主从事Air B & B

     

  3. 养宠物的限制或者禁养宠物。有些小区只准业主最多养一条狗和一只猫,有些小区完全禁止。

     

  4. 房屋翻新改造需要业委会批准等类似条款。比如有些老的公寓采用地毯,如果要将地毯改为木地板,需要业委会批准,因为木地板的噪音比较大,可能业委会会要求你增加减噪措施。

     

  5. 房屋保险条款。小区的房屋保险通常不覆盖个人单元部分,要搞清楚小区的公共房屋保险只提供哪些保障,哪些保障需要自己购买。

  1.  

 

除了Schedule A,还有一份比较重要的物业文件是“Form B”。Form B即信息证书(Information Certificate),批露了关于物业产权和小区管理的各种重要信息,包括还没有来得其去产权登记办公室登记备案的物业章程中的最新修正条款内容。

FormB中比较重要的内容有:

  • 小区的折旧报告(depreciation report

  • 物业的财务状况(包括应急基金、物业费月费、预算报告等等)

  • 未来要征收的特别费用(special levy

  • 已修订还没登记备案的bylaw修正条款

 

 


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